【税理士解説】相続税は「土地評価」で決まる！税理士によって納税額が数百万円〜数千万円変わる理由と、損をしないポイント

「相続税の計算なんて、決まったルールがあるから誰がやっても同じでしょ？」

もしそう思われているなら、それは大きな誤解であり、数百万円、場合によっては数千万円単位で損をしている可能性があります。

現金や預金と違い、「土地」の評価には、税理士の判断や裁量が入る余地が非常に大きいからです。
実際、当事務所が手がけた事案でも、専門的な評価を行うことで当初の想定より納税額が大きく下がった事例は珍しくありません。

今回は、なぜ税理士によって土地の評価額が変わるのか。
土地評価実績1,500件超の視点から、納税額を適正化（減額）するためのポイントを解説します。

なぜ、税理士によって「土地の評価額」が変わるのか？

医者に「内科」と「外科」があるように、税理士にも専門がある

普段、風邪を引いた時には内科に行きますが、心臓の手術が必要な時に内科の先生にお願いするでしょうか？
きっと、心臓外科の専門医にお願いするはずです。

税理士も全く同じです。

日本の税理士の多くは、企業の法人税や個人の所得税の確定申告をメインにしており、
相続税を専門にしている税理士は、全体のごく一部に過ぎません。

普段ほとんど相続税を扱わず、土地の評価も行っていない税理士に依頼することは、
ある意味で 「内科の先生に外科手術を頼む」 ようなものであり、どうしても評価の精度に限界が出てしまいます。

「路線価×地積」だけでは正解が出ない

一般的に、土地の評価は「路線価（道路についた値段）× 面積」で計算すると言われます。
しかし、これはあくまで 「きれいな真四角の土地」を想定した基本式 に過ぎません。

実際の土地は、

• 形がいびつ（不整形地）
• 道路に接している部分が狭い（間口狭小）
• 騒音や線路の近接、高低差　など

さまざまな事情を抱えています。

こうした 「マイナス要因」 を適切に見つけ出し、評価額から差し引く（補正する）ことができるかどうかが、税理士の腕の見せ所です。

地主様必見！評価額に「億単位」の差が出ることも

土地を多数所有されている地主様や資産家の方の場合、一つのミスや見落としが致命傷になります。
逆に言えば、あらゆる減額要因を網羅的に検討することで、税額に「億単位」の差が出ることも現場では決して珍しくありません。

• 一般的な評価：
  「全部ひとまとまりの土地」として、まとめてざっくり評価してしまう
• 専門家の評価：
  利用実態に合わせて細かく区分し、それぞれの土地で使える「補正」や「特例」をフル活用する

土地評価は「相続専門」の税理士へ

「知り合いの税理士だから」
「顧問税理士に任せているから」

という理由で、そのまま相続税申告を依頼されるケースは多いですが、土地評価に関しては慎重な判断が必要です。

一度過大に支払ってしまった税金を取り戻す手続き（更正の請求）も制度上は可能ですが、

• 期限が限られている
• 手間やコストがかかる
• 必ずしも全額戻ってくるとは限らない

といった問題があります。

何より、最初から適正な評価で申告していれば、本来払う必要のなかったキャッシュアウトを防ぐことができます。

土地をお持ちの方は、最初の申告段階から、
土地評価の実績が豊富な「相続専門」の事務所を選ぶことを強くお勧めします。